作为物业人不可不知的28个物业常识（二）

11、物业管理服务费可以预收几个月？业主或使用人未按时交纳，如何处罚？

物业管理服务费用经约定可以预收，预收期限不得超过三个月。业主、使用人未按照物业管理服务合同交纳物业管理服务费用的，物业管理企业可以按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金或者按约定加收滞纳金。

12、有的业主不交物业管理费，这对我有影响吗？

有影响。因为物业服务的实施是需要业户交纳的物业管理费来支持的，如果有业户不交管理费，势必会给物业公司的管理运营经费造成影响，也将影响了已交费业户的利益，也就是影响了您的利益。

13、业主家被盗，物业公司是否一定要赔偿？

《物业管理条例》第47条物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。保安服务内容不包含对住户室内财产的安全保卫工作。物业公司收取的保安费仅用于维持小区公共秩序和日常巡视，并非是对小区内特定的人、财、物予以管理。只要保安服务达到规定的要求，物业公司就没有法律责任。

14、因工程质量遗留问题，业主是否可以拒交管理费？

不可以，开发遗留问题是业主和建设单位之间的问题，而物业管理费用是业主和物业管理企业之间的法律问题，二者不能混淆，业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。对于开发遗留问题，业主应当与建设单位或通过物业公司代为协商处理。

15、小区内的公用设施损坏，维修费用是包含在物业管理服务费内吗？如果不是，维修费用该由谁来承担？

公用设施的小修和日常保养费用包含在物业管理服务费中。

16、我家里跑水了，物业应负什么责任？

物业管理公司以提供物业管理服务业务为宗旨。公司所应履行的、承担的责任、享有的权利均由《临时管理规约》赋予并作明确规定。假如跑水是因物业公司违反法律及相关契约的规定而造成的，物业公司应承担相应的责任，反之，则不应承担事故责任。我们要求业主在二次装修过程中做防水实验，目的是以免将来给自己带来不必要的麻烦。

17、业户家中被窃或在社区内受到歹徒侵犯，物业公司已收取保安费，物业公司要如何处理？

物业公司物业费包含了保安费，就会严格遵照文件对服务内容和服务标准的要求进行工作。当发生案件时业户应保护案发现场并尽快通知物业公司，物业将会协助保护现场及配合公安机关调查取证。物业公司有相应的工作制度，如果保安人员没有按要求进行巡视及盘查工作，物业公司将会承担相应的责任。如各项记录及监控显示保安工作按要求进行了，物业公司就已尽到了责任。出于对业主安全负责，尽可能提高保卫服务工作标准的考虑，欢迎业户来人、来电或来函与我们共同讨论保卫工作方案，以便最大限度的发挥现有资源的能量，提供优质的保卫服务。建议业户仍要正常买保险，以便发生问题时尽可能减少损失。

18、业主委员会何时成立？程序如何？

一个物业管理区域内，有下列情况之一的，所在地的区房地产管理部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或者业主代表大会，选举产生业主委员会。

（1）共有住宅出售建筑面积达到百分之三十以上；

（2）新建商品住宅出售建筑面积达到百分之五十以上；

（3）住宅出售已满两年。

业主委员会应当自选举产生之日起十五日内，持下列文件向所在地的区房地产管理部门办理登记：

（1）成立业主委员会登记申请书；

（2）业主委员会委员名单；

（3）业主委员会章程。

区房地产管理部门应当自受理登记申请之日起十五日内，完成登记工作；对不符合《物业管理条例》（以下简称本条例）规定成立的业主委员会不予登记，并书面通知申请人。业主委员长会自区房地产管理局核准登记之日起成立。

19、业主委员会有哪些主要职责？

业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：

（1）召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情况；

（2）选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立变更或者解除物业管理服务合同；

（3）依照本条例设立物业维修基金的，负责该基金的筹集、使用和管理；

（4）审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算；

（5）听取业主、使用人的意见和建议，监督管理企业的管理服务活动；

（6）监督公共建筑、公共设施的合理使用；

（7）业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。

业主委员会应当定期召开会议，会议必须有过半数委员出席有效，作出决定应当经全体委员过半数通过。

20、业主公约有什么效力？

业主公约是有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为规范，对全体业主具有约束力。使用人应当遵守业主公约。业主公约自业主大会或者业主代表大会审议通过之日起生效。